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61%Hoteles | análisis de HVS/HotelInvest en asociación con STR-Global
Panorama de la Hotelería Sudamericana
Los hoteles de las categorías Luxury y Upscale de San Pablo, Río de Janeiro y Lima obtuvieron los mejores desempeños de América del Sur en 2014 de acuerdo al estudio realizado por HVS/HotelInvest en asociación con STR-Global.
26.05.2015 09:47 | South America HVS |
El Panorama de la Hotelería Sudamericana, lanzado el pasado lunes 11 de mayo, muestra que el RevPar (Ingreso por habitación disponible) de los hoteles de las categorías mencionadas anteriormente tuvo un crecimiento de 10,9% en Río de Janeiro, 10,3% en San Pablo y de 8,0% en Lima respecto de 2013.
“A pesar del momento económico desfavorable, los hoteles sofisticados de los principales mercados de los respectivos países están presentando un excelente desempeño, lo que muestra una presión sobre la demanda en el segmento” afirma Cristiano Vasques, Managing Director de HVS South America y Socio Director de HotelInvest.
Los hoteles de las restantes categorías en estas tres capitales (a excepción de Lima) y el desempeño general de los hoteles en los otros tres mercados analizados por HVS/HotelInvest tuvieron resultados modestos el año pasado. Los indicadores del Panorama evidencian un resultado negativo en la ocupación y/o en la tarifa promedio y, consecuentemente en el RevPAR.
Las principales razones que explican la baja en ocupación son la desaceleración económica y el aumento de la oferta hotelera. En relación a las tarifas, la disminución fue consecuencia de un mercado más competitivo debido al aumento de la oferta, la desaceleración del ritmo de crecimiento y al impacto de la devaluación de las monedas de la región.
“A pesar del impacto que la desaceleración de la economía de la región tuvo sobre el desempeño de la hotelería en Sudamérica, el resultado del sector en varias de las ciudades analizadas permanece en niveles saludables, con tasas de ocupación cercanas al 70%”, analiza Fernanda L´Hopital, Associate Director de HVS South America.
Argentina – Buenos Aires
La Argentina experimentó el año pasado una caída en el ritmo de crecimiento de su PBI, logrando apenas un incremento de 0,5%, mismo porcentaje que el proyectado para el 2015. Se espera que la inflación continúe alta y que el peso siga devaluándose. Sin embargo, existen expectativas positivas relacionadas con un nuevo gobierno para fin de año y la generación de condiciones más favorables para que la hotelería en la ciudad de Buenos Aires retome su crecimiento.
El mercado hotelero de Buenos Aires registró un incremento del 2% en las tasas de ocupación y una retracción del 4% en la tarifa promedio diaria en 2014, en comparación con el año anterior.
El segmento Luxury y Upper Upscale mostró el último año una disminución en la ocupación (-3,1%) y en la tarifa promedio diaria (-2,2%), afectado principalmente por una caída en el turismo corporativo y por un cambio en el perfil del visitante, que opta por segmentos de hoteles de inferior categoría. Consecuente con la performance señalada, el RevPAR disminuyó un 5,2% respecto de 2013.
Los restantes segmentos del mercado mostraron en el 2014 un crecimiento en la ocupación del 4,2% y una caída en la tarifa promedio diaria del 3,9%, lo que mantuvo el RevPAR prácticamente inalterado (+0,2%). Los hoteles de este grupo lograron captar parte de la demanda que antes se inclinaba por propiedades del segmento Luxury y Upper Upscale.
Brasil – Río de Janeiro y San Pablo
La economía brasilera sufrió una desaceleración en 2014 con una caída del 0,1% en el PBI, devaluación del real e inflación creciente. A pesar del escenario desfavorable, los segmentos Luxury y Upscale de Río de Janeiro y San Pablo presentaron un desempeño bastante positivo influenciado principalmente por la realización del Mundial de FIFA.
El año pasado el segmento Luxury de Río de Janeiro presentó una caída de demanda de un 1,8%, que resultó en una menor ocupación (-1,8%), dado que no hubo variación en la oferta. Por otro lado, durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury fueron los más beneficiados, consiguiendo aplicar reajustes significativos en las tarifas. En el acumulado del año, la tarifa promedio creció un 12,9% y el RevPAR un 10,9%.
El segmento Luxury y Upper Upscale de San Pablo presentó en el 2014 un crecimiento de demanda del 2,7%, que resultó en un aumento del 2,5% en la tasa de ocupación. Durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury y Upper Upscale consiguieron atender a una demanda más calificada y lograr un crecimiento del 7,6% en tarifa promedio. En el acumulado del año el RevPAR subió un 10,3%.
El segmento Midscale y Economy de Río de Janeiro presentó una caída en la ocupación (5,9%), debido principalmente a la apertura de nuevos hoteles. Mientras la oferta estudiada tuvo crecimiento del 15,4%, la demanda evolucionó en un ritmo menor (8,6%). Con eso, los hoteleros consiguieron aplicar un ligero reajuste de tarifa promedio (1,6%) y se evidenció una caída en el RevPAR (4,3%).
El segmento Upper Midscale y Midscale de San Pablo presentó un ligero crecimiento de oferta (1,3%), y la demanda creció en el mismo nivel, estabilizando la ocupación. La tarifa promedio sufrió una pequeña disminución del 0,3%, resultando en el mismo decrecimiento de RevPAR (-0,3%).
Para 2015 las perspectivas para Río de Janeiro y San Pablo presentan escenarios diferentes. El sector hotelero de Río de Janeiro está siendo afectado negativamente por la crisis que afecta a la industria del petróleo y del gas que redujo la demanda corporativa y de eventos. Asimismo el mercado será presionado por la apertura de nuevos emprendimientos. En 2015 está prevista la apertura de 16 nuevos hoteles con alrededor de 4.000 habitaciones. Del total de habitaciones el 70% estará ubicado en Barra da Tijuca. El crecimiento de la oferta junto con un momento económico poco favorable debería ocasionar una caída en la ocupación y dejar poco margen para un aumento de tarifas.
San Pablo deberá tener un desempeño estable en 2015. A diferencia de Río de Janeiro, la ciudad no sufrirá el impacto de la apertura de nuevos hoteles y se espera que la demanda permanezca similar a la de 2014. Eso debe mantener en un buen nivel las tasas de ocupación.
Chile - Santiago
El PIB de Chile presentó un crecimiento del 1,8% en el 2014, la menor tasa desde el 2009. La tasa de inflación cerró el año en un 4,4% - la más alta en seis años - debido a una fuerte devaluación de la moneda local.
La categoría Luxury y Upper Upscale experimentó un aumento de la oferta y la demanda en 2014. La demanda revirtió la baja del 2013 y presentó una suba en relación al año anterior. Al mismo tiempo, la oferta creció en un ritmo superior al crecimiento de la demanda, justificando la disminución en ocupación. Este desfasaje, acompañado de una depreciación de la moneda local, impactó sobre la tarifa promedio, la cual se redujo en un 2,0%, que combinada con la baja en la ocupación generó una disminución en el RevPAR de un 3,8%.
El segmento Upscale y Upper Midscale presentó en el 2014 una disminución de 3 puntos porcentuales en la tasa de ocupación. La demanda para el segmento disminuyó, comparada con el 2013, mientras que la oferta se mantuvo relativamente estable, lo que explica la caída en la ocupación. La tarifa promedio sufrió una retracción de un 3,6%, influenciando la variación negativa del RevPAR de un 7,2%.
Para el 2015, en relación a la ocupación y tarifa, se espera una tendencia similar a la del año anterior. Dado que el sector presenta tasas de ocupación favorables, a partir del momento que la economía mejore sus tasas de crecimiento las tarifas de los hoteles se incrementarán.
Colombia - Bogotá
En el 2014 Colombia presentó el mayor crecimiento económico entre los países de la región (4,6%). A pesar de la incertidumbre en relación al precio del petróleo, principal producto del país, las perspectivas económicas para 2015 continúan siendo más optimistas que las del resto de los países de la región.
Bogotá atraviesa un momento de incremento de inversiones hoteleras, siendo foco de desarrollos tanto de inversores nacionales como internacionales. Los principales factores que impulsan los nuevos desarrollos son: la exención de 30 años en el impuesto a la renta para hoteles desarrollados hasta el 31 de Diciembre del 2017, el crecimiento de la economía y el escenario de estabilidad jurídica y política del país.
La tasa de ocupación del segmento Luxury y Upper Upscale sufrió una caída de 4 puntos porcentuales en el 2014. La demanda para el segmento sigue en alza, creciendo un 2,0% en relación al 2013. Sin embargo, la oferta creció a un ritmo superior al crecimiento de demanda, justificando la disminución de ocupación. Este desfasaje de la oferta, acompañado por una devaluación cambiaria, impactó sobre la tarifa promedio del segmento la cual se redujo en un 6,0%, que junto con la baja en la ocupación generó una disminución en el RevPAR cercana al 11,0%.
El segmento Upscale presentó en el 2014 una ligera disminución de 2 puntos porcentuales en la tasa de ocupación. La demanda para el segmento se mantuvo estable, comparada con el 2013, mientras la oferta creció, lo que explica la caída en la ocupación. La tarifa promedio sufrió una retracción del 12,0%, influyendo la variación negativa del RevPAR (-16,0%).
Perú - Lima
Perú sigue siendo uno de los 3 países que más crecen en Sudamérica. Aunque el PIB creció un 2,3% en el 2014, el promedio registrado en los 4 años anteriores fue de alrededor del 7,0%. La moneda local sigue devaluándose frente al dólar, pero la economía del país tiene gran parte de su crédito en dólares, disminuyendo el impacto de la devaluación.
Lima presenta los mejores resultados entre las ciudades analizadas. La tarifa promedio en la muestra analizada creció un 5,2%, superando en 2 puntos porcentuales a la inflación anual observada en el país. La tasa de ocupación del segmento Luxury y Upper Upscale se expandió en 2 puntos porcentuales - justificado por el aumento de demanda y una oferta relativamente estable - lo que permitió un incremento de un 8,0% en RevPAR. El Panorama ha analizado en el caso de Lima exclusivamente hoteles de categoría Luxury y Upper Upscale.
Se espera que la demanda crezca en mayor proporción que el incremento de la oferta, generando presión en ocupación y tarifa. A futuro, dos factores que influirán positivamente la performance del destino son la apertura del Centro de Convenciones hacia fines del 2015 y la ampliación del aeropuerto.
Datos del Panorama
El Panorama de la Hotelería Sudamericana utilizó una extensa base de información formada, en su mayoría, por datos de STR Global y complementada son registros internos de HVS, HotelInvest y datos aportados por terceros.
Los análisis fueron realizados teniendo como base el desempeño de 33.803 habitaciones pertenecientes a los principales hoteles de cada uno de los segmentos de cada ciudad. Las comparaciones anuales utilizan la misma base muestral en toda la serie histórica, excepto cuando existan nuevas aperturas o cambios importantes de segmentación. La muestra es estadísticamente significativa y refleja las tendencias y evolución de los respectivos mercados.
“A pesar del momento económico desfavorable, los hoteles sofisticados de los principales mercados de los respectivos países están presentando un excelente desempeño, lo que muestra una presión sobre la demanda en el segmento” afirma Cristiano Vasques, Managing Director de HVS South America y Socio Director de HotelInvest.
Los hoteles de las restantes categorías en estas tres capitales (a excepción de Lima) y el desempeño general de los hoteles en los otros tres mercados analizados por HVS/HotelInvest tuvieron resultados modestos el año pasado. Los indicadores del Panorama evidencian un resultado negativo en la ocupación y/o en la tarifa promedio y, consecuentemente en el RevPAR.
Las principales razones que explican la baja en ocupación son la desaceleración económica y el aumento de la oferta hotelera. En relación a las tarifas, la disminución fue consecuencia de un mercado más competitivo debido al aumento de la oferta, la desaceleración del ritmo de crecimiento y al impacto de la devaluación de las monedas de la región.
“A pesar del impacto que la desaceleración de la economía de la región tuvo sobre el desempeño de la hotelería en Sudamérica, el resultado del sector en varias de las ciudades analizadas permanece en niveles saludables, con tasas de ocupación cercanas al 70%”, analiza Fernanda L´Hopital, Associate Director de HVS South America.
Argentina – Buenos Aires
La Argentina experimentó el año pasado una caída en el ritmo de crecimiento de su PBI, logrando apenas un incremento de 0,5%, mismo porcentaje que el proyectado para el 2015. Se espera que la inflación continúe alta y que el peso siga devaluándose. Sin embargo, existen expectativas positivas relacionadas con un nuevo gobierno para fin de año y la generación de condiciones más favorables para que la hotelería en la ciudad de Buenos Aires retome su crecimiento.
El mercado hotelero de Buenos Aires registró un incremento del 2% en las tasas de ocupación y una retracción del 4% en la tarifa promedio diaria en 2014, en comparación con el año anterior.
El segmento Luxury y Upper Upscale mostró el último año una disminución en la ocupación (-3,1%) y en la tarifa promedio diaria (-2,2%), afectado principalmente por una caída en el turismo corporativo y por un cambio en el perfil del visitante, que opta por segmentos de hoteles de inferior categoría. Consecuente con la performance señalada, el RevPAR disminuyó un 5,2% respecto de 2013.
Los restantes segmentos del mercado mostraron en el 2014 un crecimiento en la ocupación del 4,2% y una caída en la tarifa promedio diaria del 3,9%, lo que mantuvo el RevPAR prácticamente inalterado (+0,2%). Los hoteles de este grupo lograron captar parte de la demanda que antes se inclinaba por propiedades del segmento Luxury y Upper Upscale.
Brasil – Río de Janeiro y San Pablo
La economía brasilera sufrió una desaceleración en 2014 con una caída del 0,1% en el PBI, devaluación del real e inflación creciente. A pesar del escenario desfavorable, los segmentos Luxury y Upscale de Río de Janeiro y San Pablo presentaron un desempeño bastante positivo influenciado principalmente por la realización del Mundial de FIFA.
El año pasado el segmento Luxury de Río de Janeiro presentó una caída de demanda de un 1,8%, que resultó en una menor ocupación (-1,8%), dado que no hubo variación en la oferta. Por otro lado, durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury fueron los más beneficiados, consiguiendo aplicar reajustes significativos en las tarifas. En el acumulado del año, la tarifa promedio creció un 12,9% y el RevPAR un 10,9%.
El segmento Luxury y Upper Upscale de San Pablo presentó en el 2014 un crecimiento de demanda del 2,7%, que resultó en un aumento del 2,5% en la tasa de ocupación. Durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury y Upper Upscale consiguieron atender a una demanda más calificada y lograr un crecimiento del 7,6% en tarifa promedio. En el acumulado del año el RevPAR subió un 10,3%.
El segmento Midscale y Economy de Río de Janeiro presentó una caída en la ocupación (5,9%), debido principalmente a la apertura de nuevos hoteles. Mientras la oferta estudiada tuvo crecimiento del 15,4%, la demanda evolucionó en un ritmo menor (8,6%). Con eso, los hoteleros consiguieron aplicar un ligero reajuste de tarifa promedio (1,6%) y se evidenció una caída en el RevPAR (4,3%).
El segmento Upper Midscale y Midscale de San Pablo presentó un ligero crecimiento de oferta (1,3%), y la demanda creció en el mismo nivel, estabilizando la ocupación. La tarifa promedio sufrió una pequeña disminución del 0,3%, resultando en el mismo decrecimiento de RevPAR (-0,3%).
Para 2015 las perspectivas para Río de Janeiro y San Pablo presentan escenarios diferentes. El sector hotelero de Río de Janeiro está siendo afectado negativamente por la crisis que afecta a la industria del petróleo y del gas que redujo la demanda corporativa y de eventos. Asimismo el mercado será presionado por la apertura de nuevos emprendimientos. En 2015 está prevista la apertura de 16 nuevos hoteles con alrededor de 4.000 habitaciones. Del total de habitaciones el 70% estará ubicado en Barra da Tijuca. El crecimiento de la oferta junto con un momento económico poco favorable debería ocasionar una caída en la ocupación y dejar poco margen para un aumento de tarifas.
San Pablo deberá tener un desempeño estable en 2015. A diferencia de Río de Janeiro, la ciudad no sufrirá el impacto de la apertura de nuevos hoteles y se espera que la demanda permanezca similar a la de 2014. Eso debe mantener en un buen nivel las tasas de ocupación.
Chile - Santiago
El PIB de Chile presentó un crecimiento del 1,8% en el 2014, la menor tasa desde el 2009. La tasa de inflación cerró el año en un 4,4% - la más alta en seis años - debido a una fuerte devaluación de la moneda local.
La categoría Luxury y Upper Upscale experimentó un aumento de la oferta y la demanda en 2014. La demanda revirtió la baja del 2013 y presentó una suba en relación al año anterior. Al mismo tiempo, la oferta creció en un ritmo superior al crecimiento de la demanda, justificando la disminución en ocupación. Este desfasaje, acompañado de una depreciación de la moneda local, impactó sobre la tarifa promedio, la cual se redujo en un 2,0%, que combinada con la baja en la ocupación generó una disminución en el RevPAR de un 3,8%.
El segmento Upscale y Upper Midscale presentó en el 2014 una disminución de 3 puntos porcentuales en la tasa de ocupación. La demanda para el segmento disminuyó, comparada con el 2013, mientras que la oferta se mantuvo relativamente estable, lo que explica la caída en la ocupación. La tarifa promedio sufrió una retracción de un 3,6%, influenciando la variación negativa del RevPAR de un 7,2%.
Para el 2015, en relación a la ocupación y tarifa, se espera una tendencia similar a la del año anterior. Dado que el sector presenta tasas de ocupación favorables, a partir del momento que la economía mejore sus tasas de crecimiento las tarifas de los hoteles se incrementarán.
Colombia - Bogotá
En el 2014 Colombia presentó el mayor crecimiento económico entre los países de la región (4,6%). A pesar de la incertidumbre en relación al precio del petróleo, principal producto del país, las perspectivas económicas para 2015 continúan siendo más optimistas que las del resto de los países de la región.
Bogotá atraviesa un momento de incremento de inversiones hoteleras, siendo foco de desarrollos tanto de inversores nacionales como internacionales. Los principales factores que impulsan los nuevos desarrollos son: la exención de 30 años en el impuesto a la renta para hoteles desarrollados hasta el 31 de Diciembre del 2017, el crecimiento de la economía y el escenario de estabilidad jurídica y política del país.
La tasa de ocupación del segmento Luxury y Upper Upscale sufrió una caída de 4 puntos porcentuales en el 2014. La demanda para el segmento sigue en alza, creciendo un 2,0% en relación al 2013. Sin embargo, la oferta creció a un ritmo superior al crecimiento de demanda, justificando la disminución de ocupación. Este desfasaje de la oferta, acompañado por una devaluación cambiaria, impactó sobre la tarifa promedio del segmento la cual se redujo en un 6,0%, que junto con la baja en la ocupación generó una disminución en el RevPAR cercana al 11,0%.
El segmento Upscale presentó en el 2014 una ligera disminución de 2 puntos porcentuales en la tasa de ocupación. La demanda para el segmento se mantuvo estable, comparada con el 2013, mientras la oferta creció, lo que explica la caída en la ocupación. La tarifa promedio sufrió una retracción del 12,0%, influyendo la variación negativa del RevPAR (-16,0%).
Perú - Lima
Perú sigue siendo uno de los 3 países que más crecen en Sudamérica. Aunque el PIB creció un 2,3% en el 2014, el promedio registrado en los 4 años anteriores fue de alrededor del 7,0%. La moneda local sigue devaluándose frente al dólar, pero la economía del país tiene gran parte de su crédito en dólares, disminuyendo el impacto de la devaluación.
Lima presenta los mejores resultados entre las ciudades analizadas. La tarifa promedio en la muestra analizada creció un 5,2%, superando en 2 puntos porcentuales a la inflación anual observada en el país. La tasa de ocupación del segmento Luxury y Upper Upscale se expandió en 2 puntos porcentuales - justificado por el aumento de demanda y una oferta relativamente estable - lo que permitió un incremento de un 8,0% en RevPAR. El Panorama ha analizado en el caso de Lima exclusivamente hoteles de categoría Luxury y Upper Upscale.
Se espera que la demanda crezca en mayor proporción que el incremento de la oferta, generando presión en ocupación y tarifa. A futuro, dos factores que influirán positivamente la performance del destino son la apertura del Centro de Convenciones hacia fines del 2015 y la ampliación del aeropuerto.
Datos del Panorama
El Panorama de la Hotelería Sudamericana utilizó una extensa base de información formada, en su mayoría, por datos de STR Global y complementada son registros internos de HVS, HotelInvest y datos aportados por terceros.
Los análisis fueron realizados teniendo como base el desempeño de 33.803 habitaciones pertenecientes a los principales hoteles de cada uno de los segmentos de cada ciudad. Las comparaciones anuales utilizan la misma base muestral en toda la serie histórica, excepto cuando existan nuevas aperturas o cambios importantes de segmentación. La muestra es estadísticamente significativa y refleja las tendencias y evolución de los respectivos mercados.
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